In 2014 stond de gemeente Nieuwegein voor een spannende uitdaging. Hoe transformeer je een kantorengebied van 80 hectare in een levendige, groene en gezonde leefomgeving waar mensen graag willen wonen en werken? Gebiedsmanagers Emilie Vlieger en Hans Karssenberg grepen deze uitdaging met beide handen aan. Hun missie? Voor meer samenwerking zorgen in de transformatie van Rijnhuizen én een duurzaam verdienmodel ontwikkelen. Dit leidde tot Club Rhijnhuizen: een innovatieve gebiedscoöperatie waar de leden samen de koers bepalen!
Foto: Club Rhijnhuizen
Een kantoorgebied veranderen in een aantrekkelijk woon- en werkgebied is al een flinke opgave. Maar het hielp niet mee dat de gemeente Nieuwegein bijna geen grond in het gebied had. Zo was het bezit van het vastgoed destijds versnipperd over meer dan 100 eigenaren. Ook waren de financieringsmogelijkheden beperkt. De gemeente en de provincie Utrecht besloten samen een opdracht te geven voor één jaar gebiedsmanagement. Daarna moest er een organisatie zijn die zichzelf kon bedruipen. In opdracht van de gemeente en provincie gingen gebiedsmanagers Emilie Vlieger en Hans Karssenberg de uitdaging aan om voor meer samenwerking te zorgen in de transformatie van Rijnhuizen én een verdienmodel te vinden.
2015: gebiedscoöperatie Club Rhijnhuizen
De oplossing? “Zorg dat partijen die profiteren van de verbetering van het gebied, bijdragen aan de financiering”, stelt Emilie. “In 2015 hebben wij de gebiedscoöperatie Club Rhijnhuizen opgericht. In onze gebiedscoöperatie werken bedrijven, bewoners en vastgoedpartijen samen. Dankzij een vast percentage van de gebiedsbijdrage van projectontwikkelaars konden we een stabiele inkomensstroom voor Club Rhijnhuizen garanderen. Deze gebiedsbijdrage betalen projectontwikkelaars aan de gemeente voor de ontwikkeling van de openbare ruimte en gemeenschappelijke voorzieningen. Zo konden we ‘freeriders’ voorkomen: partijen die wel profiteren, maar niet meebetalen.”
Het mooie van zo’n gebiedscoöperatie vindt Emilie dat de leden zelf bepalen waar zij het geld aan besteden. “Het geld investeerden we in activiteiten voor wijkbewoners, wijkbijeenkomsten en het verbeteren van de groenkwaliteit en duurzaamheid.”
Voordelen gebiedscoöperatie
Club Rhijnhuizen werkt nauw samen met de gemeente Nieuwegein, maar behoudt haar onafhankelijkheid. Dit biedt voordelen. “Niet alles hoeft langs de gemeenteraad”, licht Emilie toe. “Het gaat in principe om marktgeld, dus je kunt er meer mee doen. En zo’n fonds heeft ook een versterkend effect. Je maakt het gebied mooier en prettiger om te wonen, dus de waarde van het gebied neemt ook toe en daarmee de waarde van de woningen.” Een nadeel is dat bewoners uit andere wijken vragen kunnen stellen over waarom zij niet dezelfde kwaliteit en mogelijkheden hebben.
Creatief kijken naar financieringsmogelijkheden
Club Rhijnhuizen keek creatief naar andere financieringsvormen. “Met subsidies van de provincie Utrecht konden we forteiland Jutphaas door ontwikkelen tot het groene hart van Rijnhuizen en de mogelijkheden voor klimaatadaptatie onderzoeken”, aldus Emilie. Ook loont het om over domeingrenzen heen te kijken. In de fortwachterswoning bevindt zich ook horeca. “Er wordt nu onderzocht of zij financiering kunnen krijgen van bijvoorbeeld Cultuur en Maatschappelijke Ondersteuning vanuit de gemeente”, licht Emilie toe. “Het fortwachtershuis fungeert ook als buurthuis. Mensen kunnen elkaar ontmoeten en er zijn activiteiten op het gebied van cultuur, natuur en erfgoed. Ook onderzoeken we hoe scholen een plek voor de buurt kunnen worden.”
Welke kansen zijn er voor de toekomst?
Voor de toekomst heeft Club Rhijnhuizen mooie plannen. Zo helpt de Handreiking Klimaatadaptief Ontwikkelen ontwikkelaars en initiatiefnemers om te zorgen dat Rijnhuizen in 2030 klimaatbestendig is. “Het is dan belangrijk om financieringsstromen te koppelen”, stelt Emilie. “Groene omgevingen kunnen sociale voordelen bieden, zoals minder eenzaamheid en een betere gezondheid van inwoners. Dit kan ook leiden tot minder sociale kosten.” Dit koppelen van financieringsstromen gebeurt volgens Emilie nog niet structureel. Samen met de provincie Utrecht wordt nu onderzocht hoe de multisectorale samenwerking rond groene bewonersinitiatieven kan worden bevorderd.
Volgens Emilie zijn er meer goede voorbeelden nodig waar financieringsstromen gecombineerd worden. “Er zijn zoveel groeninitiatieven die gekoppeld zijn aan buurthuizen. Maar er zijn harde cijfers nodig om dit te kunnen vertalen naar beleid. Denk aan maatschappelijke kosten baten-analyses (MKBA’s). Wat kost groen en wat levert het sociaal op?”
Gebiedscoöperatie effectieve en duurzame strategie in complexe situaties
Club Rhijnhuizen is de enige particuliere gebiedscoöperatie in Nederland. “Ons project laat zien dat een gebiedscoöperatie een effectieve en duurzame strategie is voor complexe gebiedsontwikkelingen”, besluit Emilie. “Het is een manier om versnipperd eigendom en beperkte middelen te overwinnen door samenwerking en gedeelde financiering.” Wel is er een aantal werkzame ingrediënten nodig. Zoals onafhankelijkheid van de overheid, een actief betrokken en meewerkende gemeente, tijd om een actief betrokken netwerk in een gebied op te bouwen, een eenmalige impuls van de overheid en veel creativiteit van organisaties. “Maar heb je die, dan kan dit model echt het verschil maken. We zijn benieuwd welke gemeente volgt!”
Succesfactoren
1. Onafhankelijkheid
Zorg voor een organisatie die een onafhankelijke positie van de overheid heeft en zorg dat er verschillende stakeholders aan tafel zitten.
2. Kwaliteit
Werk aan de kwaliteit van een gebied vanuit dat wat er is en wat gewenst is. Juist die extra kwaliteit zorgt voor meer ontmoetingsmogelijkheden en een mooiere omgeving. Dit verlaagt de eenzaamheid, verhoogt het woon-, werk- en leerplezier én de vastgoedwaarde. Zo is er voor iedereen een ‘what’s in it for me’. Dan is de welwillendheid om financieel bij te dragen groter.
3. Community Management
Je bouwt een organisatie die tussen een bedrijveninvesteringszone (BIZ) en een wijknetwerk zit en die werkt aan cultuur en duurzaamheid. En dat te midden van een gebiedsontwikkeling. Dit vraagt aardig wat organisatiekracht in het community management. Zorg voor een professionele trekker van zo’n organisatie. Iemand die goed kan samenwerken met de gemeente én een band op kan bouwen met alle stakeholders. Van daaruit kunnen de bedrijven en bewoners ook mee gaan betalen aan zo’n gebiedsorganisatie.
4. Tijd en geld
De structurele financiering die wij kregen vanuit de gebiedsexploitatie is onmisbaar. Je hebt echt zeker vijf jaar nodig om tot een financieel onafhankelijke organisatie te komen. Een goed netwerk opbouwen, kost echt tijd. Als je alleen uitgaat van fondsen, subsidies en bijdragen vanuit bewoners en bedrijven kun je wel een organisatie runnen, maar geen community bouwen.